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缅甸永利娱乐图片 “1+N”战略驶入快车道 雅居乐靠什么频频 “储粮”?

2020-01-11 14:46:09   【浏览】3922

缅甸永利娱乐图片 “1+N”战略驶入快车道 雅居乐靠什么频频 “储粮”?

缅甸永利娱乐图片,经历2015年破釜沉舟的“革命”,在300亿-500亿元人民币(单位下同)的规模上踟躇整整7年之后,2017年雅居乐(03383)交出了史上最亮眼的成绩单。

在房地产行业规模争霸和粵派房企觉醒的背景下,雅居乐提前提出2018年要跻身千亿俱乐部,完成1100亿销售目标,此外,2018年也是其多元化战略落地的第二年。

众说周知,大环境对雅居乐而言不容乐观,如全国楼市销售规模在严厉的宏观调控下出现调整的苗头,此外,雅居乐重仓押宝的海南岛因限购而变得扑朔迷离。

此时的雅居乐仍致力于一手控制负债率,一手扩充“卖地钱”,最近一笔百亿信贷规模的融资成为资本市场关注的焦点。

高利率融资为哪般?

受益于前四月良好的销售业绩,以及获标普、穆迪上调长期信用评级,雅居乐今年以来的股价已累积上涨逾40%,无疑为港股市场上涨势最好的内房股。

尽管4月份因海南省限购政策拖累,出现一小波回调,但是并不妨碍整体向上走势。

对于房企来说,规模扩张必须倚重资金的支持,今年以来,所有房企都感受到融资渠道的步步收紧,今年以来雅居乐也在积极“储粮”。

5月21日,雅居乐宣布与多家银行签订一项等值超过100亿港元的银团贷款协议(附带额外25亿港元增额权),为期为四年,主要用于日常营运资金、为部分短期债务再融资及延长债务年期。

在银根紧缩的大环境下,能融到资的都是本事,但是雅居乐对外宣称此次融资主要用于偿还债务,不由得使市场对其资金压力的好奇。

智通财经了解到,如果算上该集团在过去三个月内的额外几笔融资,雅居乐已先后获得约200亿的新增借款,相当于其2017年末616.75亿借款总额的约三分之一。

2017年报数据显示,雅居乐负债共1191.81亿,同比增长36%,其中借款总额616.75亿,较上年的439.96亿净增176.79亿,净负债比率也在2016年末49.1%的基础上提升至71.4%。

从公司过去几年的现金流量数据来看,雅居乐2016及2017年的投资活动较2015年大幅增加,流动比率更是由2016年的1.74降低至1.35。

数据显示,今年雅居乐到期债务合计达270亿,其中上半年和下半年分别需偿还债务额度为131.4亿和139.62亿,占总债务的45%。

此外,若不考虑应付职工薪酬以及相应税款,公司一年期借款及应付款项总额超过500亿。

由此可见,高频率融资说明部分可售项目还没进入真正带来现金流,雅居乐有一定的资金压力,且短期债务压力确实不少。

尽管雅居乐管理层表示,继2016年雅居乐与多家银行签订一项约67亿港元的银团贷款协议后,此次银团贷款再次获得银行业界的鼎力支持,充分反映出银行业界对雅居乐的未来发展及企业管理充满了信心。

但是,智通财经注意到,该笔贷款是雅居乐为离岸银团贷款所提供的“最丰厚的定价”,也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。尽管雅居乐债信评级获得调升,但仍采取增加付息的方式,以吸引态度谨慎的银行参贷。

盈利能否发力?

值得一提的是,在今年的股东周年大会上,陈卓林回应去年净负债率上升时表示,公司未来会把控利息支出和负债率,回归60%左右的负债水平,增加盈利空间。

近日,雅居乐再次强调,公司将回归60%左右的稳健负债水平,在获取新项目时会坚守净利润率不低于10%的底线。

由此可见,雅居乐唯有提升净利润,方能实现一手控制负债率,一手扩充“卖地钱”。其盈利方面发力一来要看公司在增加土储方面的成效,其次是多元化发展的成效?

从增加土储的成效来看,雅居乐在2017年就开启了新一轮的业务扩张,其董事局主席兼总裁陈卓林在业绩会上宣布,2018年集团的投资额计划为600亿元,其中500亿元将用来继续购置土地,增加土地储备。

根据克而瑞数据显示,截止今年前四月,雅居乐新增货值达到了241亿元,位列行业第19位,在超过60个城市和地区合共拥有土地储备近4000万平方米。

目前来看,雅居乐的拿地中心逐渐向三四线城市下沉。1月份,雅居乐以9.2亿首进徐州。4月份,雅居乐进入无锡市场,以总价6.3亿元竞得一块商住地,长三角市场布局日趋完整。

此外,目前雅居乐在粤港澳大湾区的土地储备超过1100万平方米。

从其销售目标的数据来看,雅居乐制定的销售目标较为理智,仅需今年实现23%的增长额度即可达到。

截至2018年4月,雅居乐实现销售金额294.7亿元,预售建筑面积为215.2万平方米,同比均实现较大幅度上涨,已完成全年销售目标的26.8%。从整体推盘节奏来看,雅居乐大部分新货量都将在下半年入市,下半年业绩或将迎来高峰。

2017年公司毛利率及净利率高达40.09%、13.1%,分别较2016年增长13.6及6.58个百分点,盈利及派息均呈现翻倍增长。

由此可判断,聚焦大湾区发展概念的雅居乐,随着更多项目落成,均价及毛利增长将持续至今年。

其次,从公司的多元化发展成效来看,2018年为雅居乐多元化战略已步入落地的第二个年头,环保、教育等新拓展业务的推进已然进入关键阶段。

在雅居乐新的战略中,除了地产开发业务外,物业、教育、环保、建设等四大产业将成为它们今后业绩增长的新动力,这四大产业都已成立集团公司,并被陈卓林寄予厚望。

智通财经了解到,在多业务布局中,首先为雅居乐贡献业绩的为环保业务,2017年环保业务为雅居乐贡献了2.05亿元的业绩。近来,环保业务迎来风口,东江环保、北控水务等股价已逐渐吸引到资金注意,而雅居乐的危废规划年处理量已具备一定的规模,今年业绩将持续增长。

此外,其物业公司雅生活(03319)于今年2月份成功上市,股价走势良好也反映了市场对其物业的认可。据Wind一致预期,2018年雅生活的净利将达到6.85亿元,同比增长136.43%。

而其他业务,如教育、建设等新业务尚处于投入期,还未能实现正向增长。

2018年房地产的关键词之一就是:缺钱。雅居乐在规模狂奔及“1+N”的路上正在朝着更高的目标前进必然需要稳健的资金支持。

而房企想要顺利拿到更多融资,靠的是两个过硬的因素:运营管理稳健,尤其是财务指标要企稳;其次是清晰的盈利空间。

据资料显示,国内主要房企的平均净负债比率在2016年的基础上大幅增加16.19%,至91.09%。雅居乐的财务杠杆仍处于行业合理水平,关键看其管理层向外界承诺的降负债及提高盈利的承诺能否兑现。


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